담보로 제공한 부동산이 매각 진행되어 경매 낙찰 된 경우에도 양도소득세가 부과되는 사실 알고 계셨나요?
양도소득세에 대해 흔히 알고 계신 내용은 자신이 소유하던 과세대상 자산을 대가를 받고 양도하는 ‘매매’거래에 대해 부과되는 세금이라고 알고 계실텐데요, 대출 등으로 인해 담보로 제공한 나의 부동산이 경락(경매)되는 경우에도 양도소득세 과세대상이 됩니다.이 포스팅에서는 ‘매매’거래 이외에 양도소득세가 부과되는 과세대상에 대해 알아보겠습니다. 👍
교환거래
교환거래가 일어날 때에도 양도소득세가 부과된다고 합니다.
만약 30평 아파트를 한채 가지고 있는 ‘A씨’와 50평 나대지를 가지고 있는 ‘B씨’가 서로 아파트와 나대지를 교환거래 했을 경우에 ‘A씨’는 30평 아파트를 양도했다고 보고 양도소득세를 부과하고, ‘B씨’는 50평의 나대지를 양도했다고 보고 양도소득세를 부과해요!
여기서 나대지란? 지상에 건축물 등이 없는 대지를 뜻해요!
위의 경우가 쉽게 이해되고 일반적인 경우이기 때문에 일반적으로 저렇다고 알고 계시면 될 것 같구요, 좀 더 자세히 특별한 경우도 있으니 알아볼게요.
만약 ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’ 등에 따라서 토지의 경계를 변경하기 위해 아래의 요건을 모두 갖추고 교환하는 경우에는 양도세 과세대상에서 제외된다고 하니 아래 요건을 참고하세요!
✅ 토지의 과환으로 인해 변동 면적이 교환 대상 토지 규모 전체의 2/10 이내
✅ ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’ 등에 따라 토지를 분할해서 교환할 경우
부담부증여
부담부증여란? 수증자(받는 자)가 무상으로 재산을 받으면서 증여자(주는 자)의 채무를 부담해주거나 인수하는 경우의 증여입니다.
이 경우는 배우자나 직계존비속일 경우와 타인일 경우로 나뉘어 질 수 있어요. 자세한 내용은 아래를 참고하세요!
배우자 or 직계존비속간의 부담부증여
배우자나 직계존비속간의 부담부증여가 있을 때에는 원칙상 볼 때는 증여하는 재산가액 전체를 증여로 보는데요, 수증자(받는 자)가 실지부담하는 사실이 객관적으로 입증되는 경우에는 채무액 부분은 양도로 보고, 채무액 외의 부분만 증여로 분류하는 것이죠!
타인간의 부담부증여
타인 간의 부담부증여 거래가 있을 경우에는 증여하는 재산가액 중 수증자(받는 자)가 인수한 채무액 부분은 양도로 보고, 채무액 외의 부분은 증여로 봐요.
법인에 대한 현물출자
사업을 시작하며 회사를 설립할 때 금전 외에 부동산 등을 출자하면서 그 대가로 주식 or 출자지분을 취득하는 것도 양도로 봐요.
담보 제공 자산의 경락 시
담보로 제공한 부동산이 매각 진행되어 경매낙찰 된 경우에도 양도소득세가 부가되요.
채무 보증을 위해서 담보로 제공한 자산이 경락(경매)되어 소유권이 타인에게 이전되는 경우를 가정해보면, 실제로 소유자가 대가를 받고 양도하는 것이 아니지만, 그 경락되는 금액만큼 소유자의 채무가 줄어드는 것이라서 양도라고 보는 거예요!
부동산 가등기 후 본등기
부동산 가등기 후에 본등기를 하여 채권이 변제 된 경우에 양도한 것으로 봐요.
쉽게 설명 해보면요, 채권(빌려주는 돈)의 담보목적으로 채권자(돈 빌려주는 사람)가 채무자(돈 빌리는 사람)이 소유하는 부동산을 가등기(장래에 행해질 본등기에 대비해서 미리 순위 보전을 위해 하는 예비 등기)를 해 놓고 그 후 채무자(돈 빌리는 사람)가 채권(빌려준 돈)에 대해 상환을 불이행하게 될 때 채권변제를 위해 가등기 한 당해 부동산에 대해 본등기(소유권이전등기)를 한 경우에는 채무자(돈 빌린 사람, 부동산 소유자)가 채권자(돈 빌려준 사람)에게 자산을 양도한 것으로 본다는 거에요!